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张瑜:4月地产销售数据透露了哪些细节?
2022-11-24

文/新浪财经意见领袖专栏作家 张瑜

主要观点

一、4月地产销售数据的几个细节:

4月30日,克尔瑞研究中心公布1-4月房地产销售Top100排行榜。我们对此予以分析。考虑到,每个月Top100排行榜上榜的企业并不完全一样,我们选择今年1-2月、1-3月、1-4月以及去年1-2月、1-3月、1-4月都上榜的企业,以分析同比变化情况。4月销售数据值得关注的几个细节如下:

第一:

4

月单月地产销售金额、销售面积同比都大概率转正。这一判断来自于上榜企业4月销售数据,可比样本4月销售额同比为1.5%,3月销售额同比为-15.7%。而全行业,3月销售额同比为-14.6%。可比样本4月销售面积同比为1.4%,3月同比为-10.6%。而全行业,3月销售面积同比为-14.1%。行业销售数据与上榜房企销售数据相关度较高。

第二,头部房企增速依然快于上榜房企整体增速。以销售金额为例,前10家房企4月增速为2.9%,快于样本企业的1.5%。3月增速为-7.6%,快于样本企业的-15.7%。

第三,低能级城市的销售增速依然快于三十大中城市。3月三十大中城市销售面积增速同比为-36.6%,而全行业销售面积同比增速为-14.1%。4月三十大中城市销售面积增速为-19.8%。大概率低于全行业同比增速。显然,低能级城市的销售情况更好一些。

第四,头部房企降价幅度更大。上榜企业中前10家房企,4月销售面积增速为10%,而销售额同比为2.9%,销售面积增速快于销售额增速7个百分点。其他房企,比如排名第11-20家房企,4月销售面积增速为-11.5%,而销售额增速为-0.3%。销售面积增速甚至低于销售额增速。降幅较大的房企如中国恒大,1-4月操盘均价9100元/每平方米,2019年全年为10589元/每平方米,降价幅度高达14%。

第五,结合第二、第三、第四的判断。不难发现,一个完整的故事可能是,头部房企在低能级城市通过降价的方式促进销售以回笼资金。至于回笼资金的目的,可能是经营稳健的需要。从前4月拿地数据看,前10的房企拿地销售比低于其他梯队。前4月拿地较为积极的房企主要是保利发展、华润置地、招商蛇口等国企以及个别较为激进的房企如绿城中国。

第六,中小房企在

4

月销售增速回升较快,可能是通过加大推盘的方式实现销售的回升。以上榜企业排名第21-49的企业为例,3月销售金额同比为-22.7%,4月回升至6.4%。回升幅度接近30个百分点。但其销售面积看,3月同比为-26.2%,4月回升至-2%。销售面积增速甚至低于销售额增速。不太可能是降价促销。

二、基建数据跟踪

(一)项目申报情况:截止至

5

5

日,三大行业累计申报金额为

12.2

万亿,同比增长

141%

。此前,截至

4

10

日时,同比增长为

112%

(二)项目融资情况:专项债截止至

4

30

日,已新增发行

12061

亿,完成前两批提前下达额度的

94%

,同比增长

65%

。城投债今年前四个月发行量为1.51万亿。2019年同期为1.22万亿。前四个月城投债净融资额为8169亿,去年同期为5031亿。

(三)项目施工情况:

4

月建筑业施工景气较高。4月建筑业PMI为59.7%,前值为55.1%。根据数字水泥网数据,4月27日至5月1日,全国周水泥平均发货率达到91.4%,创下近三年最高水平。

三、每周经济观察

(一)需求:汽车数据4月25日当周零售同比12.3%,4月截止至25日累计同比为-1.7%。土地供应情况本周(4月27日至5月3日)大幅回落。溢价率连续两周回落至10%以内,土地市场热度有所减弱。

(二)生产:汽车批发数据看,本周同比上行,4月25日当周批发同比为15.2%,4月截止至25日,批发同比转正,达到1.0%。水泥价格继续走强,华东区域明显上行。

(三)通胀:食品价格跌幅加大,鲜菜和猪肉价格继续下跌,水果价格止跌企稳。生猪生产恢复势头持续向好。一季度末与去年底相比,全国生猪存栏增加了1000多万头,增长3.5%。